La construction de logements pour étudiants: le joyau caché du Canada?
Si vous suivez les tendances récentes en immobilier commercial, vous savez déjà que le classement des classes d’actifs n’est plus le même. Au cours des deux dernières années, les catégories «vente au détail» et «bureau» ont été les plus durement touchées et la fiabilité de la classe «multifamiliale» est aujourd’hui supplantée par celle de l’«industrie» et de l’«entreposage».
Ajoutons à cela l’émergence d’un nouveau type d’investisseur socialement responsable ayant en tête les critères ESG, et nous voyons apparaître une toute nouvelle catégorie pleine de vigueur et d’innovation en immobilier: le logement abordable.
C’est un terme vague, le logement abordable. Il ne fait qu’effleurer à la surface les besoins et opportunités qui accompagnent cette « nouvelle » catégorie en immobilier. Mais si on jette un coup d’œil aux petits caractères, c’est à ce ce moment qu’on se rend compte que le logement étudiant fait lui aussi partie des logements abordables.
Daniel Goodfellow, fondateur de WerkLiv, est un promoteur montréalais qui n’a qu’une idée en tête: des logements construits pour les étudiants. Des penseurs avant-gardistes comme Goodfellow examinent les nuances du logement abordable pour étudiants afin d’identifier les possibilités de profit et de créer un impact positif sur les communautés canadiennes et étudiantes.
Agissant à titre de conseiller auprès de WerkLiv, notre directeur principal en création de prêts hypothécaires, Daniel Labbé, a obtenu le financement pour le nouveau développement Le Mildoré, situé au 2025, rue Peel à Montréal. Même si WerkLive apporte une compréhension sophistiquée du marché et qu’elle se soucie vraiment, en tant qu’entreprise certifiée B Corp, de résoudre les problèmes du logement étudiant, «ça nous oblige à être de bons solutionneurs de problèmes», souligne Labbé. «WerkLiv opère dans un marché de niche et son modèle vient remettre en question les calculs traditionnels utilisés par la plupart des institutions financières. En raison du manque de compréhension face à ce nouveau type de concept, le seul financement auquel Le Mildor se qualifiait était le financement relais construction.»
WerkLiv a trouvé preneur auprès de petits prêteurs situés dans les communautés où ses projets sont développés, mais cette classe d’actifs n’est pas encore éligible à d’autres types de prêts ou à des programmes spéciaux de logement abordable, ce qui crée une opportunité pour les investisseurs avant-gardistes.
Le Mildoré n’est pas qu’une autre histoire de financement réussi – c’est une approche novatrice à plus d’un titre pour combler une pénurie et un vide dans le logement étudiant. Canada ICI pense que Goodfellow et son équipe ont découvert un diamant brut en identifiant le logement étudiant comme une classe d’actifs, ce qui deviendra une évidence pour les investisseurs dans une ou deux décennies, lorsque les données auront enfin rattrapé les modèles de financement institutionnel.
Des opportunités à point nommé
Les logements pour étudiants ne sont pas requis pour chaque recoin du pays; ils sont toutefois bel et bien nécessaires.
Trouver un prêteur, en ce qui concerne les logements pour étudiants, peut représenter plus de défis que pour d’autres classes d’actifs. La réticence des prêteurs institutionnels est visible lorsqu’on s’attarde aux conditions de prêt. Labbé nous mentionne: «Ce n’est pas qu’ils ne prêtent pas sur ces actifs, mais la plupart du temps, ce sont les conditions du prêt qui montrent l’aversion des banques face au manque de données.»
Plus il y aura de produits sur le marché, plus les banques le verront comme une classe d’actifs stables et viables.
Daniel Goodfellow
Pour déterminer la faisabilité d’un projet, Canada ICI scrute les antécédents des promoteurs. Le Mildoré de la rue Peel n’est que l’un des nombreux projets de construction pour lesquels Canada ICI a obtenu du financement qui a pu être transformé en actifs immobiliers rentables et générateurs de revenus. La formule fonctionne et on peut la répéter. Un grand vide est à combler. La prochaine étape est de se déplacer vers l’Ouest canadien, endroit pour lequel Goodfellow a déjà manifesté son intérêt.
Même si certains seront tentés de dire que l’industrie ne dispose pas des données suffisantes pour affirmer que le logement étudiant est un investissement de base éprouvé, l’opportunité vise les investisseurs indépendants qui sont suffisamment agiles pour repérer les opportunités d’investissement avant que le marché ne devienne saturé.
Une chose est certaine, c’est que cela semble fonctionner pour Goodfellow. Cet investisseur pave lui-même la voie de son propre succès et il ne compte pas s’arrêter de si tôt. À ses yeux, nous pourrions avoir à attendre encore deux décennies avant que les logements étudiants ne soient reconnus comme une classe d’actifs à part entière par le grand public.
Nous voyons les logements pour étudiants d’une toute autre façon. C’est une classe d’actifs qui résiste à la récession. Le nombre d’étudiants qui voyagent pour les études augmente d’année en année.
Inscriptions à temps plein de l’international pour les universités et collèges canadiens par année
D’un secteur de niche au grand public
Parmi tous les élèves du secondaire qui obtiennent leur diplôme chaque année, un pourcentage important continuera vers l’enseignement postsecondaire. Beaucoup de ces étudiants voyageront pour leurs études puisqu’une éducation de qualité et l’expérience acquise leur ouvriront des portes pour leurs perspectives de carrière.
Jusqu’à présent, le marché canadien du logement étudiant est largement inexploité et plutôt mal desservi. De récents événements mondiaux ont également positionné le Canada comme pays de premier choix pour les étudiants internationaux.
Et dans un monde post-Brexit, post-Trump et post-pandémique, l’enseignement supérieur canadien fera face à un raz-de-marée d’étudiants étrangers potentiels. Bien que les institutions canadiennes soient bien positionnées pour attirer et éduquer cet afflux important, notre marché immobilier, lui, ne l’est pas.
Variation annuelle du nombre total d’étudiants par pays (2001/2022 – 2018/2019)
*Étudiants à temps plein
**Étudiants à temps plein et temps partiel
Des constructions adaptées pour une demande quasi sans fin
WerkLiv est né parce que Goodfellow a remarqué que les logements étudiants au Canada ne répondaient pas aux besoins des utilisateurs finaux. Travaillant pour une société de gestion immobilière axée sur le logement étudiant, il a noté une tendance au dysfonctionnement et remarqué les problèmes les plus courants.
La stratégie derrière les développements de WerkLiv est vraiment très simple – adaptez votre produit aux besoins de votre clientèle idéale et vous deviendrez leur choix préféré.
Dans le marché actuel, les étudiants finissent bien par se trouver un logement qui leur suffit. Mais les développeurs comme WerkLiv savent que l’expérience de l’enseignement postsecondaire n’est pas seulement ce qui se passe en classe, mais aussi ce qui se passe en dehors. Les logements pour étudiants offrent un environnement qui permet aux étudiants de profiter au maximum de leurs études et de leur vie au quotidien, en plus de leur permettre de vivre l’expérience universitaire traditionnelle de la cohabitation étudiante.
WerkLiv propose une nouvelle approche de ce marché de niche qu’est l’expérience étudiante au Canada en s’attaquant en même temps à une importante pénurie. Non seulement l’entreprise comble un vide, mais elle crée une fonction, une conception et une valeur des plus pratiques pour les étudiants, les investisseurs et les acheteurs de leurs actifs conçus spécialement à cet effet.
La demande pour des logements étudiants va augmenter à court et moyen terme jusqu’à ce qu’elle atteigne un plateau. Nous ne sommes pas encore rendu là.
Daniel Goodfellow
Connaître son utilisateur et protéger ses marges
Il est clair que WerkLiv connaît son utilisateur. Son approche centrée sur les données a identifié l’ensemble des nuances englobantes, de l’humain jusqu’à la construction, et a travaillé à résoudre de nombreux problèmes courants associés au logement étudiant, tels que la nature temporaire du séjour, la vie quotidienne de l’étudiant et la gestion et l’entretien de l’actif dans son entièreté. En analysant les données, les sondages auprès des étudiants-utilisateurs et la cartographie des mouvements à l’intérieur de l’unité, elle a pu identifier de nombreuses améliorations qui font de ses développements des produits tout à fait uniques.
WerkLiv est né du désir de créer une solution abordable pour les étudiants. Ce sont leur conception et leur volonté à comprendre les besoins de l’utilisateur final qui ont permis de créer un produit abordable. Le Mildoré propose des appartements de trois et quatre chambres qui se louent à 885 $ par étudiant, leur permettant d’économiser environ 200 $ par mois par rapport aux autres logements offerts au centre-ville de Montréal. Son emplacement centralisé permet des économies supplémentaires en matière de transport, car les étudiants peuvent rejoindre leur établissement d’enseignement et d’autres attraits de la ville à pied, à vélo ou en transport en commun.
Créé en se concentrant sur les besoins de l’étudiant, chaque élément de la conception a été analysé, maximisé et pris en compte dans le code du bâtiment de WerkLiv. L’entreposage des bagages pour les étudiants internationaux et hors région doit être inclus, tout comme le rangement des 25 paires de chaussures que possède l’étudiant moyen.
D’autres éléments importants invisibles à l’œil nu incluent des meubles à l’épreuve des punaises de lit et des drains de 2 pouces pour la plomberie des salles de bains, destinés à résoudre à la fois le pire scénario et les problèmes d’entretien les plus courants des logements étudiants.
Les appartements modernes sont meublés d’éléments intégrés modulables et fonctionnels. Un inventaire du mobilier est conservé pendant dix ans pour faciliter les réparations et les remplacements. Il est donc plus facile pour les locataires d’emménager, en plus de réduire l’impact environnemental lié aux installations temporaires et aux effets personnels, diminuant considérablement l’usure de la propriété.
Ce ne sont là que quelques-uns des ingrédients clés qui font de cet actif un actif de taille spécialement conçu pour servir ses locataires, tout en réduisant la frustration liée à la gestion et à la maximisation des rendements. Ce sont ces petits détails qui aident à augmenter la satisfaction globale des résidents et à réduire les coûts de gestion des logements étudiants.
S’impliquer tôt
Le Canada est aujourd’hui bien placé pour être le premier choix lorsqu’il s’agit d’éducation en langue anglaise, mais la démographie étudiante demeure un créneau bien spécifique. Les étudiants n’ont pas seulement besoin de logements abordables, ils ont besoin que ces logements soient intentionnellement planifiés, conçus et construits pour cette étape spécifique de leur vie. Les logements pour étudiants offrent une solution aux problèmes d’accessibilité du logement en répondant à ce besoin spécifique des étudiants et en gardant cette pression hors du marché résidentiel traditionnel.
Une classe d’actifs de niche dotée d’une formule éprouvée pourrait être la prochaine meilleure solution pour diversifier un portefeuille immobilier commercial et pour générer de la valeur. Ce n’est pas fait pour tous les investisseurs, mais c’est un créneau prometteur disposant d’encore quelques places pour des investisseurs plus créatifs et proactifs. Les actifs multifamiliaux éprouvés seront toujours présents pour créer une valeur supplémentaire. C’est le bon moment pour investir dans des projets de logements abordables pour étudiants au Canada.
Pour plus d’informations à propos de WerkLiv et pour voir les caractéristiques d’un projet de logements conçus pour des étudiants, visitez https://werkliv.com/. Pour en apprendre plus sur le financement de ce projet, veuillez contacter Daniel Labbé.