APH Select de la SCHL : aperçu et cadre

Introduction

En date du mercredi 1er décembre 2021, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a annoncé qu’elle mettait progressivement fin à l’initiative de financement de l’APH Flex et remplaçait le programme avec une version améliorée qui sera connue sous le nom d’APH Select. 

Cette nouvelle initiative de la SCHL a été pensée pour une clientèle ayant à cœur de fournir un accès aux unités locatives qui soit abordable, durable et accessible pour tous les Canadiens partout au pays. L’importante problématique en lien avec l’offre de logements au Canada doit être résolue et la SCHL prend ce mandat très au sérieux, ce que l’on constate par l’implantation de ce programme. L’objectif de ce programme est d’aider à atténuer les problèmes de logement en offrant des incitatifs aux propriétaires pour qu’ils puissent construire et maintenir des unités locatives abordables, durables et accessibles au Canada.

Cet article plongera au cœur du programme de l’APH Select et fournira un accompagnement aux clients de Canada ICI à propos de cette nouvelle initiative. Canada ICI est ravi de commencer à travailler avec nos clients et avec la SCHL pour élargir l’offre locative d’unités abordables, durables et accessibles au Canada.

Découverte

Depuis l’annonce, Canada ICI a alloué du temps et des ressources pour complètement digérer le programme de l’APH Select. Les conseillers de Canada ICI ont rencontré les représentants de la SCHL et ont participé à plusieurs séminaires de formation en personne, un peu partout à travers le pays. Lors de cette période de découverte, l’organisation souhaitait répondre à des questions supplémentaires spécifiques à la clientèle diversifiée de Canada ICI.

Cet article est le résultat de notre découverte et une introduction au nouveau programme que nous sommes heureux de vous partager.

Aperçu de l’APH Select

Même si l’APH Select ressemble jusqu’à un certain point au programme de l’APH Flex, Canada ICI s’attend à ce que le programme de l’APH Select refaçonne le financement des immeubles collectifs partout à travers le pays, principalement à cause de trois avantages que nous avons identifiés au sein du nouveau programme :

1. Des critères d’application élargis au sein d’un processus simplifié
2. La capacité à acquérir et à refinancer des actifs existants à même la programmation de l’APH Select
3. L’élargissement des avantages pour avoir respecté la programmation

Critères d’application

L’ancien programme était principalement destiné à résoudre la problématique actuelle d’abordabilité frappant pratiquement chaque ville canadienne.

Le programme de l’APH Select est différent, bien qu’il maintienne le cap sur l’abordabilité, les critères d’application ont été élargis pour inclure deux autres critères importants : l’efficacité énergétique et l’accessibilité. Au sein de Canada ICI, ces paramètres sont décrits comme des « catégories » de retombées sociales.

Ce sont :

1. L’abordabilité
2. L’efficacité énergétique
3. L’accessibilité

Un nouveau système de pointage

Le programme se base désormais sur un système de pointage, ce qui permet de grandement simplifier le processus d’application. Plus le promoteur du projet s’engage à l’atteinte de résultats sociaux, plus le projet reçoit des points. En d’autres mots, plus un immeuble est abordable, efficace énergétiquement et accessible, plus le pointage est élevé. Les points sont directement liés aux mesures d’incitation auxquelles un promoteur peut prétendre.

Il y a un seuil minimal requis pour faire une demande à l’APH Select mais aucun résultat maximal (il n’y a cependant aucun bonus au fait de dépasser les 100 points).  

Il s’agit des éléments suivants :

1. 50 points
2. 70 points
3. 100 points

Un emprunteur peut donc obtenir l’approbation d’une demande APH Select par d’autres moyens que l’abordabilité. La SCHL incite tout aussi bien à la construction et à la maintenance d’immeubles durables et accessibles.

Présentation du Club des 100 points

Canada ICI entrevoit le système de pointage comme un excellent moyen de structurer les demandes à l’APH Select, et la capacité de combiner de nombreuses retombées sociales est phénoménale. L’organisation s’attend à ce que la plupart des projets s’efforce d’atteindre le niveau des 100 points, compte tenu des avantages qui en découle et dont nous discuterons plus loin.

Canada ICI a mené une analyse pour montrer les différentes permutations qui peuvent permettre d’entrer dans ce qu’on appelle le Club des 100 points. Voici à quoi cela ressemble :

Nous croyons qu’il est important de noter les détails suivants de la programmation dans sa forme actuelle :

1. Abordabilité
   • Les critères seront requis pour 10 ans
   • Un bonus de 30 points est accordé si l’abordabilité est maintenue durant 20 ans
2. Efficacité énergétique
   • Réduction des GES (émissions de gaz à effet de serre) selon le CNÉB 2017 (Code national de l’énergie pour les bâtiments)/CNB 2015 (Code national du bâtiment au Canada)/pour les nouvelles constructions
   • Réduction des GES par rapport aux performances actuelles des produits existants
3. Accessibilité
   • Un maximum de 30 points pour l’ensemble des critères d’accessibilité ne permet pas d’atteindre le seuil de qualification de 50 points fixé par l’APH Select
4. Il n’y a aucun bonus en atteignant plus de 100 points et chaque résultat de pointage sera arrondi à la baisse
   • par ex. : si le projet obtient un résultat de 80 points, les incitatifs remis le seront à partir du groupe des 70 points
   • un projet obtenant 120 points recevra les mêmes avantages admissibles qu’un projet ayant obtenu 100 points
5. Il n’y a aucune exigence d’évaluation pour déterminer le revenu médian
   • Le programme de l’APH Flex exigeait une évaluation pour déterminer les loyers du marché. La nouvelle exigence en matière d’abordabilité est la capacité de louer un certain pourcentage de l’immeuble à un loyer ne dépassant pas 30 % du revenu médian des locataires dans le quartier où est situé l’immeuble
   • Les données pour le revenu médian des locataires dans les quartiers au Canada n’ont pas encore été publiées; cependant, nous nous attendons à ce qu’elles soient publiées suivant la mise en oeuvre du programme de l’APH Select
     

Refinancements et acquisitions

Comme indiqué dans la section sur les critères d’application, il existe trois catégories de résultats sociaux. La position de Canada ICI est que la plupart des actifs existants se qualifieront dans le cadre de la catégorie de l’accessibilité, et ce, pour deux raisons :

1. Les difficultés à répondre à l’exigence d’efficacité énergétique, les coûts associés à l’amélioration de l’efficacité énergétique étant grandement reliés à l’historique de maintenance et à l’emplacement/climat d’un actif en particulier
2. Les difficultés à modifier certains actifs déjà existants pour se qualifier au système de pointage de l’accessibilité compte tenu de la grande quantité de travaux de construction que cela requiert habituellement

Il est important de noter que l’exigence d’accessibilité sera appliquée en fonction du type d’unité, ce qui signifie que les limites supérieures du taux de location à appliquer dans les unités abordables seront fournies pour les studios, les unités à une chambre, les unités à deux chambres et les unités à trois chambres. 

Les données de 2021 ne sont actuellement pas disponibles sur le portail du logement du site Web de la SCHL; cependant, tel que spécifié précédemment, nous croyons que ces données seront partagées lors de la mise en œuvre du programme de l’APH Select. L’emprunteur peut travailler avec son représentant chez Canada ICI pour déterminer si une acquisition ou un refinancement se qualifie pour ce programme.

Nous pensons que de nombreux actifs sous-utilisés appartenant à des propriétaires moins expérimentés pourront bénéficier du programme de l’APH Select et que ce programme incitera les emprunteurs à acheter et à stabiliser ces actifs afin de permettre le maintien de loyers abordables dans les bâtiments pendant 10 à 20 ans.

Élargissement des bénéfices

Il est clair que la SCHL se soucie beaucoup des retombées sociales énumérées dans ce programme et qu’elle est donc disposée à offrir des avantages relativement intéressants aux emprunteurs qui font passer leurs projets par l’APH Select.

L’une des principales raisons pour lesquelles des demandes n’ont pas été approuvées pour le financement de l’APH Flex touchait à la couverture du service de la dette qui peut se poser pour certains projets en raison de particularités telles que le coût du terrain dans chaque marché ou l’augmentation des coûts de construction. La SCHL a trouvé un astucieux moyen de contourner ces limitations en autorisant des amortissements sur 50 ans si un projet obtient 100 points. Canada ICI estime que le Canada assistera probablement au cours des prochaines années à un important afflux en construction et en entretien de bâtiments abordables, durables et accessibles.

Le tableau ci-dessous présente un résumé des avantages liés à l’obtention de 50, 70 et 100 points dans le cadre du programme de l’APH Select:

Ressources supplémentaires

Il est évident que la SCHL se préoccupe grandement des retombées sociales qui sont listées dans ce programme et qu’elle a créé des ressources qui répondent aux questions générales liées à l’implantation de l’APH Select, comment cela peut influencer votre future demande ou demande actuelle, et comment le programme fonctionne à un haut niveau.