Connaissances
avril 16, 2024
Connaissances

Davantage d’opportunités pour les emprunteurs : modification du seuil de révision de la capacité financière de la SCHL

Comprendre les modifications

Les programmes d’assurance hypothécaire de la SCHL favorisent la stabilité, l’accessibilité et l’abordabilité à même le marché canadien du financement de l’immobilier commercial, étant bénéfique autant pour les emprunteurs que les promoteurs.

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a récemment annoncé des changements à son évaluation de la capacité financière (ECF), augmentant le seuil de 75 M$ à 150 M$, entrant en vigueur le 31 mars 2023. Ce changement implique deux répercussions importantes pour les promoteurs immobiliers commerciaux et les emprunteurs.

Principales implications

Accélération du processus de financement pour tous les emprunteurs

Les clients sous le seuil des 150 M$ verront leurs demandes de souscription complétées au niveau de la transaction sans qu’il soit nécessaire d’effectuer une ECF. Ce changement réduit les délais de manière importante puisque les ECF prenaient habituellement de deux à trois mois avant d’être complétées. Pour les clients qui dépassent encore le seuil, le processus de l’ECF devrait être grandement accéléré puisqu’un nombre important d’ECF a été retiré de la file d’attente. Les délais devraient donc être écourtés et le parcours allant de la demande jusqu’à l’approbation de la certification d’assurance, simplifié.

Couverture ajustée du service de la dette pour les actifs spécifiques

Habituellement, la couverture minimale du service de la dette (CSD) pour un groupe d’emprunteurs nécessitant une ECF était de 1,30x. Cependant, les dossiers envoyés par l’entremise des programmes Flex et Select ont historiquement une CSD minimale plus basse à 1,10x. Compte tenu de cet écart relativement important, de nombreux clients ont demandé si une CSD de 1,30x était nécessaire pour les projets réalisés dans le cadre de ces programmes.

Un exemple de CSD ajustée

Nous avons confirmé que les prêts accordés dans le cadre de programmes tels que l’APH Select, dont les exigences en matière de CSD sont moins élevées, seront révisés à une CSD de 1,10x, ce qui en fin de compte réduira le seuil de CSD de 1,30x dans le cadre d’une ECF. En guise d’exemple, si un client a deux projets, chacun avec un prêt de 100 M$, dont l’un est financé par l’APH Select, l’exigence de CSD pour ce client serait finalement de 1,20x lors de la révision.

Les communautés canadiennes et les emprunteurs: surmonter les défis

Les emprunteurs immobiliers commerciaux sont aujourd’hui confrontés à de nombreux défis, notamment le peu d’emprise sur le circuit de financement et des difficultés à satisfaire à l’exigence de 1,30x de couverture du service de la dette. 

Les récents changements apportés aux seuils de révision de la capacité financière de la SCHL permettent de régler ces problèmes. En relevant le seuil de l’ECF et en réduisant les exigences en matière de CSD dans certains scénarios, les emprunteurs peuvent bénéficier d’un financement plus rapide et d’approbations plus accessibles pour des actifs ayant des retombées sociales plus positives.

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